L’acquisition d’un bien immobilier destiné à exercer une activité d’exploitation fait naître de nombreuses interrogations quant au montage juridique idéal à retenir. Généralement, les dirigeants d’entreprise créent une structure ad hoc, par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) abritant alors ce bien immobilier, qui donne en location ce dernier à la société opérationnelle. Cependant, il convient de prendre en considération le choix du régime fiscal que peut adopter la SCI et des carences en fonction de ce choix que cette stratégie de détention peut impliquer, notamment pour les associés personnes physiques de la SCI.

Dans le cas d’une SCI transparente fiscalement, assujettie à l’Impôt sur le Revenu (IR), le coût fiscal pourrait s’avérer très élevé pendant la durée de détention de l’immeuble. En effet, les revenus tirés de la location du bien immobilier sont imposables au titre de l’IR des associés de la SCI, alors même que ceux-ci ne les perçoivent pas pour la simple et bonne raison qu’ils contribuent généralement à rembourser l’emprunt souscrit pour financer son acquisition.

D’autre part, en présence d’une SCI avec option à l’Impôt sur les Sociétés (IS), le coût fiscal pourrait s’avérer très élevé au moment de la cession de l’immeuble. En effet, ce schéma, qui permet la déduction des amortissements de l’immeuble du résultat imposable de la SCI et donc de réduire considérablement le besoin en trésorerie relatif à la fiscalité, présente l’inconvénient de ne pas pouvoir profiter des abattements dégressifs pour durée de détention relatifs au régime des plus-values de cession immobilières des particuliers en cas de cession du bien immobilier, applicables aux SCI à l’IR, la plus-value étant alors intégralement imposable (au taux de l’IS en vigueur au moment de la cession et à l’IR lors de la distribution aux associés du résultat de cession net d’IS).

Afin de combler ainsi à ces limites et de concilier les avantages des solutions de détention de l’immobilier d’entreprise précitées, de nombreux montages basés sur l’utilisation de la technique du démembrement de propriété ont été mis en place ces dernières années, dont notamment celui du démembrement des parts sociales de SCI lors d’une acquisition immobilière d’entreprise. Ce concept consiste en la dissociation de la nue-propriété (droit de disposer au terme de l’usufruit) et de l’usufruit (droit d’usage et de jouissance pendant la durée de l’usufruit) d’un bien ou d’un droit objet du démembrement.

Dans ce type de stratégie, la société d’exploitation est détentrice de l’usufruit temporaire des parts sociales de la SCI, ce qui permet à cette dernière de déterminer son résultat selon les règles de l’IS en vertu de l’article 238 bis K du CGI, la nue-propriété des parts sociales de la SCI reviennent aux associés personnes physiques, dirigeants d’entreprise de la société d’exploitation.

Ce montage permet ainsi de bénéficier des avantages de la SCI à l’IS pendant la durée de l’usufruit (équivalent généralement à une bonne partie de la durée de détention du bien immobilier par les dirigeants d’entreprise) qui ne peut excéder 30 ans en vertu de l’article 617 du Code civil, et des avantages de la SCI à l’IR en cas de cession du bien, les dirigeants d’entreprise redevenant plein propriétaire des parts sociales de la SCI au terme de l’usufruit temporaire par la réunion de l’usufruit à la nue-propriété qui s’opère en franchise d’impôts comme stipulé par l’article 1133 du CGI.

Cependant, avant de se lancer dans la mise en œuvre d’une telle stratégie de détention de l’immobilier d’entreprise, il est nécessaire d’en maîtriser les aspects multidisciplinaires (comptable, juridique, fiscal, etc.) tant les problématiques et les incertitudes liées à un tel montage sont nombreuses.

Les équipes du cabinet DAVIDAN, par le biais notamment de ses associés experts-comptables spécialisés dans le domaine immobilier, disposent des connaissances nécessaires et des compétences requises pour mener à bien ce type de mission, et proposent ainsi d’accompagner les chefs d’entreprise, désireux de faire l’acquisition de leur immobilier d’entreprise, dans le choix et la mise en place d’un schéma de détention répondant le plus à leurs attentes et à leurs objectifs, tout en gardant toujours à l’esprit la sécurisation du montage.